La compra de un bien inmueble futuro es conocida como preventa o venta en planos. Es común encontrar esta modalidad de oferta en la caseta de venta o durante la construcción del proyecto habitacional o de oficinas y la decisión del comprador obedece a que puede obtener un ahorro de hasta el 20%. Esta figura no solo permite ‘congelar’ el precio ofrecido por el promotor, sino también que la deuda hipotecaria del adquirente resulte menor. Sin embargo, es una modalidad en la que se adquiere una mera expectativa.
Miguel Cavero Velaochaga
Director de Inmobilex
El artículo 1534 del Código Civil señala que “en la venta de un inmueble que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.
Es decir, se pueden firmar contratos con los fines señalados, pero el inmueble “deberá llegar a existir físicamente”. Deberá culminar satisfactoriamente para la municipalidad del distrito la construcción del proyecto, para que el constructor pueda efectuar la “declaratoria de fábrica” o registro de la edificación y la posterior independización de cada una de las unidades inmobiliarias resultantes (departamentos, oficinas, etcétera), con lo que estas tendrán su partida registral independiente. Solo así se podrá regularizar la compraventa efectuada bajo la referida modalidad e inscribir en el Registro de Predios de la Sunarp la propiedad a favor del comprador.
En esta operación es esencial ser muy cuidadoso antes de dar la inicial o hacer la ‘separación’, dado que al no ser acto inscribible el contrato aludido, su firma representa tomar una decisión sobre la base de la confianza que genere el constructor, por ello es importante tratar con alguien de prestigio y experiencia.
Respecto al constructor, el comprador deberá indagar sus antecedentes comerciales y en centrales de riesgo si compradores insatisfechos le iniciaron procesos de reclamación ante el Indecopi, cómo culminaron sus anteriores proyectos, etcétera.
No se deje llevar por el banco que financie el proyecto. Ante un eventual incumplimiento del constructor, el banco no asumirá responsabilidad y usted deberá seguir pagando su cuota.
Fuente: El Peruano